Den statliga myndigheten Finansinspektionen har till uppgift att förhindra att banker kraschar vid ekonomisk kris. Under ett stresstest förra året kom myndigheten fram till att svenska banker har för lite sparade pengar i relation till hur mycket de lånar ut till bostads- och kontorsbygge. Om världsekonomin skulle dala och bostadsbolag inte längre kan betala tillbaka sina lån riskerar bankerna att själva gå i konkurs. Finansinspektionen kom därför fram till att bankerna borde ha mer undanlagt kapital och inledde en process för att skärpa sina krav. Regeländringen trädde i kraft i början av december i år.
I en annorlunda värld hade en sådan nyhet inte rönt särskilt mycket uppmärksamhet. I vår värld ser förändringen ut att leda till högre hyror och färre bostäder. Martin Hofverberg, chefsekonom på Hyresgästföreningen, konstaterar:
– Givet att vi har en privatfinansierad bostadsmarknad kommer bostadsbolagens kalkyler att påverkas av den här förändringen. Utan pengar från andra håll, som statliga subventioner, är verkligheten som den är.
Finansinspektionens regeländring kallas på bankspråk att de inför ett riskviktsgolv. För varje lån som en bank utfärdar måste den lägga undan en summa pengar, och den summan kallas för lånets riskvikt. Tidigare har bankerna själva fått räkna ut vad riskvikten borde vara när de lånar ut till företag som bygger bostäder, kontor, hotell och butiker, men med de nya reglerna införs ett krav på hur stor del av lånet totala värde som banken måste lägga undan. För lån till lägenhetshus gäller 25 procent. För lån till affärsfastigheter som kontor och butiker gäller 35 procent.
Förändringen leder till att bankerna får högre kostnader. Johan Hansing, chefsekonom på Svenska Bankföreningen, säger till DN att bankerna därför lär höja sina räntor med minst 0,3 procentenheter när de lånar ut till bostadsbyggen. Den kostnaden skjuts i sin tur över till hyresgästerna – antingen leder den till att byggprojekten blir för dyra, och då blir det inga nya bostäder. Eller så leder den till högre hyror.
Därför är chefsekonomerna på Svenska Bankföreningen och Hyresgästföreningen överens: Finansinspektionens (FI) nya regler är skadliga. Martin Hofverberg på Hyresgästföreningen säger att kravet för just lägenhetshus är alldeles för högt.
– Vi vänder oss mot att FI drar alla fastigheter över en kam. Det är högre risk i kommersiella fastigheter som används för kontor och handel. Riskvikterna blir nu också lite högre för dem, men vi tycker skillnaden är för liten.
Han hänvisar till den svenska hyresregleringen, där Hyresgästföreningen förhandlar med värdarna om hur höga hyrorna ska vara, snarare än att hyrorna bestäms av marknadens rörelser. På grund av det systemet är det enligt Hofverberg betydligt mindre riskfyllt att bygga bostadsfastigheter, och därmed också mindre riskfyllt för bankerna att låna ut till sådana byggen.
– Systemet garanterar en ganska stabil avkastning år efter år. Hyrorna ökar inte drastiskt, men de går heller aldrig ned. Vi har ett system som stabiliserar marknaden, och det tar FI inte hänsyn till.
Eftersom det generellt sett har blivit dyrare att bygga lägenhetshus är det i dag vanligare att byggprojekt balanserar på gränsen till att bli olönsamma. Givet den utgångspunkten kan FI:s förändring, och de efterföljande dyrare lånen, påverka hela samhällets bostadssituation.
– Många byggprojekt balanserar på en knivsegg. Eftersom utgångspunkten är att värdet måste överstiga kostnaderna är det många som på håret hamnar på rätt sida. Så med en sådan här fördyrande reform puttas många byggprojekt över gränsen och blir förlustaffärer, givet det här företagsekonomiska tänkandet, säger Martin Hofverberg och fortsätter:
– Vår kritik mot FI:s förslag utgår från dagens läge. Skulle man föra en annan politik, exempelvis vårt förslag om ett förmånligt bygglån som innebär att staten erbjuder 29 miljarder per år i billiga lån till de som vill bygga lägenheter, så hade läget varit annorlunda. Men där är vi inte i dag.
Men varför ska bankernas kostnader för ökade kapitalkrav skjutas över till kunderna genom högre räntor, och i förlängningen betalas av hyresgäster? Varför kan inte bankerna själva betala för sina risker? Martin Hofverberg tror att det beror på bankernas särställning i ekonomin.
– Man försöker gå åt bankerna med hårdare regleringar, men då transporterar de kostnaderna vidare. Vi har fyra storbanker i Sverige och de sitter på makt. Realpolitiskt har politiken inte musklerna att ändra på det. Det kan ju förändras, men det ligger inte i korten just nu.
FI beräknar att ändringarna kostar varje storbank omkring fem miljarder kronor – mindre än vad respektive storbank brukar generera i vinst var tredje månad. Anders Kvist, rådgivare till FI:s generaldirektör Erik Thedéen, säger till Flamman att bankernas utspel utgår ifrån föreställningen att varje enskilt lån innebär att banken måste lägga undan 25 eller 35 procent av lånets värde. Men så är det inte, utan riskvikten räknas på den totala utlåningen – en bank måste spara 25/35 procent av värdet på sin totala utlåning till alla fastighetsbyggen.
– Om du frågar en bank kommer de självklart inte säga att olika kostnader och intäkter inom banken tar ut varandra, de måste av affärsmässiga skäl säga att det finns en kostnad för ett riskviktsgolv och att den kommer flyttas vidare till kunden oavsett vilket. Men om det går att göra så i praktiken, och om de kommer vilja göra det, det måste man ställa sig tveksam till.
Så bankernas utspel ska snarare ses som opinionsbildning?
– Ja, bostadsmarknaden har väldigt många intressenter, och det är naturligt att de bevakar sina perspektiv och framför en enkel tolkning av vad varje åtgärd skulle kunna med sig. Om det sedan blir så i verkligheten är tveksamt.
Flamman har frågat SEB, Swedbank och Nordea varför kostnaden för FI:s nya regler ska betalas med högre räntor. SEB:s presstjänst svarar i ett mejl: ”Banker måste — precis som alla företag — ha en avkastning på de produkter och tjänster de erbjuder. Det betyder att när vår kostnad för att tillhandahålla en viss produkt stiger — i det här fallet på grund av ökade kapitalkrav — så påverkar det priset till kund på samma sätt som en tillverkare av till exempel maskiner eller möbler måste justera sina priser när råvarupriserna stiger.”
Swedbank har vid Flammans pressläggning inte återkommit med svar. Nordea, som är registrerat i Finland men konkurrerar med svenska banker om bland annat fastighetslån, säger att de redan följer Europeiska centralbankens (ECB) hårdare kapitalkrav och att FI:s skärpning därför inte påverkar dem.
Johan Hansing, chefsekonom på Svenska Bankföreningen, säger till Flamman att nästan alla lån till bostadsfastigheter i dag har riskvikter på under 25 procent, och att bankerna därför generellt sett kommer behöva lägga undan mer pengar för sådan utlåning efter FI:s regeländring.
– Om det sedan slår igenom i räntan till varje enskilt fastighetsbygge eller om man tar det på den totala lånevolymen, det är upp till varje bank. Men eftersom de flesta lån i dag ligger under 25 procent blir det en generell höjning av kapitalkraven.
Och varför innebär den höjningen med nödvändighet högre räntor för kunderna?
– Om en Ica-handlare får högre inköpspris för tomater så är det naturliga att han sätter ett högre pris. Det är den normala marknadsekonomiska mekanismen, kostnaden förs över till kunden.
Men den här kostnadsökningen är ganska liten, mindre än storbankernas respektive kvartalsvinster. Så den borde väl kunna täckas utan att man höjer räntan och påverkar samhällets bostadsbyggande?
– Så kan man i så fall resonera med varje kostnad. Banker är generellt sett inte mer lönsamma än andra företag. Så det finns ingen överlönsamhet att ta av, om det är vad du är ute efter.
